Adquiriendo una Viviendea

1. ¿Comprar o alquilar?

La compra de la vivienda es una de las decisiones financieras más importante de nuestras vidas, ya que tiene un efecto muy significativo sobre nuestra economía. Valore sus circunstancias antes de tomar una decisión. La compra de su vivienda habitual puede ser la inversión más importante de su vida.

Durante muchos años, esta operación supondrá un impacto importantísimo en su economía doméstica y representará la mayoría de su patrimonio neto. El tipo de vivienda, su ubicación y entorno también influirán en su estilo de vida. Es una compra que no se puede realizar sin el debido análisis.

Y la primera decisión que debe tomar es si se encuentra en el momento adecuado para comprar su casa. ¿Comprar o alquilar?

Ser propietario de su vivienda es algo sagrado. Constantemente nos repiten eso de que alquilar es tirar el dinero, dando a entender que la compra siempre es preferible al alquiler. Es cierto que comprar una vivienda depara muchas ventajas. La primera, que es una buena inversión a largo plazo. Las mensualidades de la hipoteca le obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 ó 30 años, poseerá un bien que vale mucho dinero. A partir de entonces, no pagará ni cuotas ni alquileres y, si es necesario, podrá utilizar la vivienda para financiar su jubilación u otro gasto importante. Dentro de varios años las cuotas de la hipoteca representarán menos dinero con relación a la subida general del coste de la vida, mientras que los alquileres se actualizan anualmente con el IPC, y además pueden dispararse cuando tenga que renegociar su contrato o firmar otro. Por último, pagar una hipoteca le da derecho a importantes deducciones fiscales.

Tampoco puede desestimar la seguridad que le proporciona tener un techo propio, sin preocuparse por la renuevacion del contrato o la suba del alquiler, y una vez pagada la hipoteca su familia estará protegida si vienen tiempos malos. No padecerá el problema de pagar un alquiler cuando se jubile y sus ingresos sean menores. Y si la casa es suya, podrá hacer las reformas que desee o decorarla como quiera.

Todas estas son buenas razones para comprar, pero en ciertas situaciones puede tener más sentido económico alquilar.

Una vivienda en propiedad ata mucho a sus dueños. No se sentirá con la misma libertad si tiene que cambiar de residencia por razones familiares o laborales. Si no logra vender la casa con facilidad, se verá obligado a hacerlo por debajo de sus expectativas o tendrá que pagar dos hipotecas o una hipoteca y un alquiler. Muchos pierden buenas oportunidades en su carrera profesional por carecer de movilidad geográfica.

En cuanto a lo de que alquilar es tirar el dinero, recuerde que el alquiler también tiene ventajas. Ser propietario supone, además de las cuotas de la hipoteca, una serie de gastos que ni se recuperan ni aportan ninguna ventaja fiscal. Seguros de hogar, impuestos, mantenimiento y gastos de comunidad representan importantes desembolsos a los que está obligado el dueño. Cuando se vive de alquiler, estos gastos suelen cubrirlos los dueños.

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa y formalización del préstamo hipotecario, que corren normalmente a cargo del comprador.

¿Cuánto tiempo piensa vivir en la vivienda? - El factor determinante

Los gastos de compraventa y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del 10% del importe financiado, y los tiene que pagar el comprador con independencia de que se quede en la casa un año o treinta.

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?. Tenga en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si se va a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estará pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

En condiciones normales de mercado, el valor de las viviendas crece despacio. Si piensa quedarse menos de cinco años y luego vender la casa, puede perder dinero.

Aunque parezca obvio, antes de nada debe saber si cuenta con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido.

La entrada: Cuente con que la entrada representa entre un 30%/40% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar como maximo el 70% del valor de tasación de la casa (máximo legal). Fíjese que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda. Es decir, si compra a buen precio puede ser que el 70% del valor de tasación sea más que el 70% del precio. Si compra a un precio mayor que el valor de tasación posiblemente tendrá usted que aportar más del 30% del precio de venta. Para mucha gente, el pago de la entrada, y no la cuota mensual, es el mayor obstáculo para adquirir una vivienda.

2. ¿Cuánto puede permitirse?

Sepa cuánto tendrá que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con su capacidad de endeudamiento.

Si como la mayoría, tiene que solicitar un préstamo hipotecario, ¿podrá asumir la cuota como gasto fijo obligatorio todos los meses sin tener que hacer excesivos sacrificios? Recuerde que la cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrá pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento.

La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.

Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como préstamos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.

Aunque en este momento usted no tiene ninguna otra deuda pendiente, la cuota de la hipoteca nunca debería llegar a ese 40% de sus ingresos, ya que si en los próximos años necesitara un préstamo para comprar un coche o hacer una reforma o pagar una emergencia, no tendría margen para asumir otro pago. Lo mismo ocurriría si los tipos de interés subieran o los gastos de su familia aumentaran con relación a los ingresos. Por eso, no es recomendable que la cuota a pagar para la hipoteca supere el 30-35% de sus ingresos netos mensuales, y los bancos no suelen aprobar hipotecas si las cuotas representan más. Recuerde que el compromiso de una hipoteca puede durar décadas.

El verdadero problema surge cuando, en vez de aprovechar la bajada de la cuota a pagar para ir reduciendo deuda y saneando su situación financiera, la familia la considera como una oportunidad para seguir viviendo por encima de sus posibilidades, e incluso adquiere más deuda, ahora con el riesgo de perder su casa si no paga.

3. Ahorrar para la entrada

Para comprar una vivienda antes hay que ahorrar. Este ahorro puede deducirse en la declaración de la renta, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Si piensa comprar su primera casa en los próximos años, puede merecerle la pena abrir una cuenta de ahorro para esto. Uno puede decidir cuándo realiza aportaciones a su cuenta y su cantidad.

4. El préstamo hipotecario

Aunque en nuetro pais no es la opción más utilizada para acceder a una vivienda en propiedad, es la mas beneficiosa. Sin embargo, no todos los préstamos hipotecarios son iguales, y puesto que su peso en el presupuesto familiar se hará sentir durante bastante tiempo, es necesario analizar con cuidado las condiciones.

Para la concesión de un préstamo hipotecario, las entidades exigen como garantía, además de la personal de quien lo solicita, el propio inmueble, que pasará a ser propiedad de la entidad financiera en caso de impago. Esta garantía real dota de mayor seguridad a la operación, lo que significa menos riesgo para su banco. Por ello, en comparación con los préstamos personales, los tipos que se cobran son más bajos y los plazos para su devolución mucho más largos.

Un préstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios, donde se le abonará el importe de su crédito y donde se le pasarán las cuotas mensuales.

El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

La cuota mensual está compuesta por la parte del dinero prestado que usted está devolviendo (capital amortizado) ese mes más los gastos de intereses.

Para calcular la cuota se utiliza, normalmente, la modalidad de sistema financiero constante, también conocida como "sistema francés". Así, la mensualidad (capital amortizado + intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por la fluctuación de los tipos de interés en las hipotecas variables), pero, en cada cuota, los porcentajes de capital amortizado e intereses varían.

El interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por lo tanto, en las primeras cuotas usted estará pagando intereses sobre el total de la deuda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota, el capital se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la mensualidad es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad de capital. Y así sucesivamente.

5. Modificación de un préstamo hipotecario

El titular de una hipoteca puede estar interesado en cambiar sus condiciones, para lo cual debe negociar con la entidad y firmar una novación. También puede ocurrir que desee llevarse la hipoteca a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones (subrogación deudora). En otros casos, al comprador de una vivienda hipotecada puede interesarle asumir esa deuda (subrogación acreedora). Por último hablaremos de otro trámite que suele olvidarse: la cancelación registral de la hipoteca.

Es posible modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente mediante la subrogación o novación del mismo.

La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.

Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicte un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.

En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:

La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.

La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para igualar o mejorar las nuevas condiciones de interés ofrecidas por la competencia (en este último caso no prosigue la subrogación).

Si la antigua entidad no opta por asumir las nuevas condiciones o si no emite la certificación de saldo en siete días, se procede al otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora sólo se puede modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo las otras condiciones de la hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización e intervinientes). Si se quiere modificar cualquiera de estas condiciones, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva.
Subrogación deudora

Si usted compra una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puede subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.

Cuando por fin usted ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la hipoteca que garantizaba la operación (es decir, su casa) sigue existiendo legalmente. Para extinguir esta hipoteca hace falta una nueva escritura pública ante notario de levantamiento de hipoteca. Los gastos de esta escritura se suelen prever en la escritura de constitución de la hipoteca. Corren a cargo de usted, el deudor, aunque normalmente no es necesario que intervenga porque el otorgamiento se hace por representantes de la entidad financiera. Aún así, debería asegurarse de que se haga.

La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente su vivienda: sólo podrá hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.

6. Los seguros

Al comprar una vivienda hay que contratar al menos un seguro de incendios. Además, hay otros seguros destinados a cubrir algunos de los problemas que se pueden presentar.

Básicamente, existen tres tipos de seguros asociados a un préstamo hipotecario. Estos pueden contratarse con cualquier compañía aseguradora, aunque las entidades de crédito suelen ofrecer, como parte de su oferta, los de las compañías con las que tienen acuerdos.

- Cuando se concede un préstamo hipotecario, la entidad de crédito puede exigir la contratación de un seguro contra daños por un importe igual al valor de tasación del inmueble (excluido el valor del suelo, que no es asegurable).

Este seguro tiene por finalidad, indemnizar, a la persona que aparece como asegurado, normalmente el propietario, de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado, por determinadas causas (incendio, daños por agua, etc...) establecidas en el contrato de seguro. En este caso la entidad de crédito tiene derechos sobre la indemnización que pueda percibir el asegurado, ya que si el inmueble que actúa como garantía de cobro para la entidad de crédito, se destruyese, dicha garantía desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien evita esta situación.

No obstante, lo más habitual es que el seguro contenga, además de la cobertura de daños al inmueble (continente), otras garantías, como la de daños que puedan sufrir los bienes que se encuentran dentro de la vivienda (contenido); la responsabilidad civil del propietario, o la defensa jurídica, entre otras.

Estos seguros son conocidos comercialmente como seguros “multirriesgo de hogar”, ya que contienen múltiples garantías relacionadas con daños que pueden afectar a la titularidad de un bien inmueble. Respecto a las indemnizaciones que el propietario pueda recibir por razón de estas últimas coberturas, la entidad de crédito no tiene ningún derecho derivado del contrato de seguro.

- Los seguros de amortización de préstamos son seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurador asume el pago de la cantidad pendiente de amortizar del asegurado-prestatario, si ocurre alguna de las contingencias previstas en el contrato de seguro (fallecimiento o, en su caso, invalidez) antes de haber satisfecho la totalidad de la deuda.

- En el mercado asegurador también se comercializan seguros cuyo objetivo es permitir cumplir las obligaciones del deudor con respecto al préstamo hipotecario, con carácter temporal. Se conocen con el nombre comercial de “seguros de protección de pagos/préstamos” y se suelen comercializar de forma independiente, o como coberturas adicionales dentro de un seguro de amortización de préstamos de los mencionados en el apartado anterior.

Los seguros de protección de pagos garantizan el pago del préstamo hipotecario en caso de situaciones puntuales de necesidad: incapacidad temporal o desempleo.

Estos seguros garantizan en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado, el pago a la entidad de crédito, mientras dure esta situación, de un número máximo de cuotas mensuales del préstamo. Conviene precisar que estas coberturas son alternativas y dependerán de la situación laboral del asegurado; es decir, normalmente los trabajadores por cuenta ajena con contrato laboral indefinido estarán cubiertos en caso de que se encuentren en situación de desempleo. Sin embargo, los trabajadores en el resto de situaciones estarán cubiertos en caso de que se encuentren en situación de incapacidad temporal.

7. Fiscalidad: Deducción por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual

El efecto fiscal puede llegar a ser un factor relevante en las decisiones económicas. Compruebe en cada momento cómo influirán sus decisiones sobre la vivienda a la hora de los impuestos, al igual que con los creditos.